您当前的位置: 首页 > 教育

房产信托已现隐性违约京沪两郊区项目垫资偿

2019-01-10 12:12:15

房产信托已现隐性违约 京沪两郊区项目垫资偿付_房产,信托,违约

房地产信托已现隐性违约。 来自信托人士消息称,近期京沪两个郊区房地产信托项目,分别出现了还本付息垫资的情况。 其中北京项目期的利息支付由信托公司本身垫资,上海项目则是通过一家资产管理公司过桥融资,安全完成了兑付。 有第三方机构愿意接盘,是好事情,说明还没有到坏的时候。 一位受访信托公司相关负责人表示。 中国信托业协会上半年的数据显示,房地产信托的余额超过6000亿元,仅前8个月新增房地产信托就达到2000亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下,近万亿的项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约,正成为摆在信托公司头上的达摩克利斯之剑。 隐性违约 据了解,该位于北京通州的项目,并非 四证 齐全,但在支付信托公司高手续费的情况下,信托公司依然通过结构化处理发行了信托计划,之后受开工进度等影响,信托的期利息支付就出现困难,信托公司只得亲自出手。 半年付一次息,结果次付息就出现问题,可见项目资质非常薄弱。 相关人士透露,目前该信托公司相关人已经被处理,不过由于还未到本金兑付期,目前信托计划正常。 而另一上海的信托项目,在近期需要清算兑付的时候,则是由一家资产管理公司代为兑付完成,因此并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议,避免了波及普通投资者。 该资产管理公司上海代表处人士也向证实,近期接洽的相关地产融资项目较多,该公司内部预期房地产行业或许会有一波不良资产的处置高峰期,因此正十分关注其中的资产处置机会。 但该项目之后是直接由资产管理公司处置,还是项目公司继续主导,知情人士表示,还未有定论。 一位信托经理介绍,资产管理公司当前介入地产信托,步仍以融资为主,比如再宽限两年,如果两年时间过去后,项目仍然无法实现资金兑付,才会实质性进入处置资产程序。 一旦处置,资产管理公司收益是比较大的,因为信托计划一般抵押率是40%左右,收回本金基本上没有问题。 他估计今年资产管理公司接盘的这类地产项目,在几十亿规模。 当然,通过第三方融资实现兑付,并没有影响到普通投资者的收益,因此信托计划目前并没有出现实质性违约。 追逐高杠杆高利润 前述信托公司负责人认为,基本上是到9月份,房地产的银行贷款和信托融资才处于基本停止的局面,而之前的融资应能应付到年底。 如果融资环境继续从紧,坏的情况将出现在明年年初,而不是今年三季度,因此目前的偿付困难应尚属个别案例,还未到全行业爆发的时候。 值得注意的是,此次出现隐性违约危情的信托项目,都发生在两大一线城市的郊区。 美国瑞阳房地产开发集团副总裁刘焕章认为,个中原因不难理解。他认为一线城市中心城区开发商一般资本金实力相对雄厚,融资杠杆不会很高,承受限购等影响的冲击也较强,但郊区项目融资杠杆一般更高,一旦销售回款放慢,就很容易发生问题。 这也是我两年前备选开发项目时,在上海郊区和三线城市徘徊的原因,不过终我选择了三线城市,现在证明当初的选择是对的。 他说。 他介绍,目前资金链容易出问题的房地产项目,主要有两个方面没有处理好:一是融资杠杆过高,另外是价格策略欠灵活。 比如,一般是支付土地出让价格后,项目运作资金中,项目融资占一部分,建筑商垫资占一部分,然后提前销售回款占一部分,正常情况下有2年左右的投资周期, 如果投入资金的来源都是融资借来的,杠杆就太高,资金压力就会比较大 。 另外,部分开发商在销售价格上预期过高。他认为以行业目前的定价,单个地产项目实现回本或者100%的回报是非常容易的,这也是很多开发商能承受百分之几十利率成本的原因。 一个山东地产计划的融资敏感性测试显示:当销售价格达到预定价格的47.72%时项目即可保本;或者按预定单价销售,销售面积达37.65%时即可保本。而销售单价降低近一半以上的可能性较小,即回报翻倍的可能性较大。 但投资商追求过高的回报率,在销售策略上仍显被动,一旦成交放缓,流动性也容易受影响。 把精装换毛坯,或者其它的优惠手段,降价的效果会非常明显,不需要标明打折这类敏感的动作,但不少开发商仍会犹豫。 他说。

三维柔性焊接组合工装
水空调安装厂家
曲阜输送机厂家
推荐阅读
图文聚焦